Logement social: Encore trop de contraintes

INDÉNIABLE, la politique du logement a des effets positifs. Une stratégie enclenchée en 2002 qui a non seulement permis de résorber des déficits importants en habitat, mais aussi diversifié l’offre, amélioré les conditions de vie et enclenché une dynamique dans le BTP, les crédits, l’économie... En revanche, le développement d’une offre conséquente et diversifiée a été nuancé par un certain nombre de contraintes: il s’agit notamment d’une faiblesse de l’assiette foncière mobilisable, une faible implication du système bancaire dans le financement, une déficience de la gestion urbaine dans ce nouveau mode d’habitat... Le tout sur fond d’insuffisances en matière de régulation et de contrôle corrélée à des pratiques «malsaines» qui compromettent les retombées positives. Le premier bilan chiffré de la stratégie du logement au Maroc est sans appel. Selon une étude très récente (mai 2008) de la direction des études du département des Finances, globalement «les impacts macroéconomiques des programmes de logement social sont nettement positifs». En revanche, l’analyse montre que le secteur de l’habitat n’a pas d’effets «durables» sur l’accumulation du capital et sur le renforcement des capacités productives de l’ensemble de l’économie. En clair, les effets d’entraînement de la dynamique enclenchée restent largement tributaires de la réalisation de nouveaux investissements plus importants dans le secteur. L’achèvement des programmes actuels entraînerait à long terme «des effets qui seraient insignifiants», déduisent des consultants. Globalement, la stratégie actuelle du logement a eu des impacts notoires, notamment sur le renforcement du rôle du système bancaire dans le financement de l’habitat. Toutefois, des experts préviennent contre un risque de retournement de conjoncture dans le système de financement. Un risque, selon l’étude, qui s’explique en partie par une éventuelle hausse des taux d’intérêt. Associée au surendettement des ménages et des pressions sur le faible pouvoir d’achat dans une conjoncture inflationniste, la hausse des taux pourrait à terme se traduire par des situations «critiques». Avec ce scénario, l’on redoute surtout que de nombreux ménages soient dissuadés d’accéder aux crédits bancaires. Par ailleurs, les bénéficiaires de crédits à taux variables (42% du total du crédit en 2006) pourraient ne pas supporter une charge d’intérêt plus importante et imprévue. Ce qui risque de se traduire par une baisse du volume des remboursements, et des créances en souffrance. Ce qui suppose que les crédits en suspens soient pris en charge par l’Etat (notamment pour les crédits garantis). A ces risques de retournement de conjoncture, s’ajoutent d’autres contraintes liées à la régulation du marché immobilier. L’étude pointe clairement du doigt «les insuffisances en matière de régulation qui ont créé un climat favorable et favorisé le recours à des pratiques malsaines». L’on fait surtout allusion aux phénomènes de la spéculation et de la pratique du noir... qui compromettent les retombées positives réalisées jusque-là dans l’immobilier en général (voir encadré). Plus de 5 ans après la mise en œuvre de la stratégie du logement à faible coût et de lutte contre l’habitat insalubre, le déficit global en logements a enregistré une diminution considérable. Il est passé de 1,24 million à 1 million d’unités (entre 2002 et 2007). En termes d’unités, le déficit en logement étant passé de 700.000 à 614.000 sur la même période. Notons que cette dynamique dans les constructions et l’accès à la propriété a été accompagnée ces dernières années par une baisse sensible des taux, un allongement de la durée du remboursement, une offre diversifiée en solutions financières ainsi qu’une vive concurrence entre les banques, caractérisée par une situation de surliquidité. La faiblesse des taux d’intérêt, conjuguée à la non exigence de l’apport personnel et à l’allongement de la durée de l’emprunt (jusqu’à 25 ans)... sont autant de facteurs qui ont augmenté la capacité d’endettement des ménages. En témoigne la nette amélioration de l’encours des crédits bancaires dans l’immobilier. Ce dernier est passé de 35,2 milliards de DH en 2002 à 101,6 milliards en 2007 (soit une augmentation annuelle moyenne de 24% contre 9,8% entre 1998 et 2002). A noter au passage que la part des crédits immobiliers dans le total des crédits bancaires est passée de 16% en 2002 à 22% en 2006 avant d’atteindre 24% en 2007. La souplesse dans l’octroi de crédits a en partie, selon l’étude, permis de continuer d’alimenter la demande malgré la hausse des prix dans l’immobilier.